Заводы – клеркам, фабрики – бизнесменам

Европейский опыт преобразования городских промышленных зон в модные нынче офисные, выставочные и прочие кластеры успешно воплощается в Москве. Современные деловые кварталы с характерной «промышленной» архитектурой функционируют вот уже несколько лет, и на рынок выходят все новые проекты. В уходящем году этому сегменту недвижимости есть чем похвастаться.

Лофт-кварталов становится больше

Сейчас в Москве насчитывается более 70 промышленных зон общей площадью около 15 тыс. га. Их редевелопмент – самое перспективное направление в современном столичном градостроительстве. Выводя предприятия за пределы города, власти получают возможность разгрузить центральные районы, освободить новые площадки для строительства жилья и офисов, качественно улучшить городскую среду. Кроме того, в связи с запретом на возведение офисной недвижимости в центре Москвы редевелопмент зданий, в том числе промышленных, – это практически единственный способ пополнения объема качественных офисных площадей в востребованных районах.

В этом году завершилось несколько проектов «модных» кластеров. Так, в деловом квартале «Красная Роза 1875», появившемся несколько лет назад на месте шелковой фабрики между улицами Льва Толстого и Тимура Фрунзе, началась реализация заключительного этапа – строительство МФК «Демидов» и завершение благоустройства территории. «Демидов» станет современным многофункциональным комплексом класса А общей площадью более 30 тыс. кв. м. Кроме офисов в здании разместится фитнес-центр с большим бассейном, торговая зона, рестораны и кафе.

Общая площадь делового квартала – 5,7 га. После окончания реновации, которое планируется в 2014 году, здесь будет 10 зданий классов А+, А и В общей площадью 170 тыс. кв. м. «Ставки аренды офисов на территории делового квартала «Красная Роза» превышают среднерыночные на 10–15%, что обусловлено уникальностью предложения. Базовые ставки аренды (без учета эксплуатационных расходов и НДС) могут превышать 1000 долл. за 1 кв. м в год для зданий класса А и 850 долл. для зданий класса B+», – сообщил Дмитрий Тарасов, коммерческий директор KR Properties.

В 2013 году был не только завершен и введен в эксплуатацию, но и полностью заполнен собственниками и арендаторами площадей бизнес-квартал «Атмосфера» на Сущевской улице. Офисы класса В+ возникли на месте бывшей швейной фабрики «Салют» на территории 21 тыс. кв. м. Одним из первых арендаторов стал архитектор квартала Андрей Романов из ADM Architects, спроектировавший здесь наряду с обычным рабочим пространством офисные таунхаусы и особняки, клиентские офисы с отдельными входами, торговые помещения с витринами и ресторанную улицу. Девелопером выступила компания Sminex.

Очень часто на месте промзон и всякого рода депрессивных территорий строятся жилые кварталы, среди которых в том или ином объеме проектируется и коммерческая составляющая – офисы, торговые помещения, общественные заведения и точки общепита. «В зависимости от финансовой модели проекта коммерческие площади продаются или сдаются в аренду. В среднем их стоимость за квадратный метр сопоставима со стоимостью метра жилья в комплексе. Безусловно, эти помещения в элитных кварталах востребованы со стороны арендаторов, ведь они сразу получают стабильный поток платежеспособных клиентов», – считает Леонид Капров, вице-президент компании «Галс-Девелопмент».

С прицелом на будущее

В Москве есть масса промышленных объектов, редевелопмент которых пройдет в ближайшие годы. Ярким примером является «Большевик» компаний O1Properties и Tactics Group. Это комплекс зданий бывшей кондитерской фабрики площадью 80 тыс. кв. м, который расположен на первой линии Ленинградского проспекта, в шаговой доступности от станции метро «Белорусская» и Белорусского вокзала. Сдача первой очереди намечена на первый квартал 2014 года. А до 2016 года объект будет полностью преобразован в культурно-деловой комплекс с открытой прогулочной парковой зоной, соединяющей Ленинградский проспект со Скаковой улицей. Большая благоустроенная территория объединит офисы класса А в стиле «лофт», вместительный паркинг, Музеи современного искусства, а также рестораны, кафе и магазины.

«Бизнес-центр «Большевик» – это уникальный проект в сфере московского редевелопмента, ведь фабрика была построена еще в XIX веке, – говорит Александр Островский, генеральный директор O1Properties. – Перед нами стоит серьезная задача – трансформировать здания со 150-летней историей в современный культурно-деловой комплекс мирового уровня, сохранив их ценность и неповторимость. В первую очередь сама атмосфера «Большевика», а также развитая инфраструктура и отличная транспортная доступность привлекают внимание потенциальных арендаторов. Первые договоры у нас уже есть».

На месте корпусов Карачаровского механического завода, которые сейчас сдаются в аренду под склады и офисы класса С, на участке 19,4 га девелоперская компания «Группа ПСН» планирует построить 590 тыс. кв. м. 50% площадей будет отдано под жилую застройку, 50% – под коммерческие площади, в основном офисы. Как сообщила Татьяна Тикова, директор департамента управления активами «Группы ПСН», после реализации проекта в новом жилом квартале будут проживать 3,7 тыс. человек, а количество рабочих мест увеличится более чем вдвое. Градостроительно-земельная комиссия Москвы уже одобрила утверждение проекта планировки, который является частью реорганизации масштабной территории производственной зоны №56 «Грайвороново». Теперь ожидается проведение общественных слушаний. Старт строительной активности запланирован на начало 2015 года.

Наконец, совсем недавно, в ноябре, власти Москвы утвердили проект планировки одной из крупнейших промзон города – территории ЗИЛа. На 378 га появится район, где будут жить 30 тыс. человек и будет создано 45 тыс. рабочих мест. Автомобильное производство на территории ЗИЛа будет сохранено, но в меньших масштабах и в более экологичном варианте. Множество интересных исторических зданий будет сохранено и реновировано, пообещал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, отметив, что у промзоны есть большой потенциал для развития. Количество недвижимости там планируется довести до 4,5 млн кв. м. Появятся на территории бывшего завода и коммерческие площади, и социальные объекты – медицинский центр, поликлиники, школы, детские сады и т.д. Планируется также возведение ледового дворца.

Почему это выгодно

Грамотная реновация промзон подразумевает создание на их месте современных кварталов с полным набором инфраструктуры. А соединение на одной территории жилья и офисов отчасти помогает решать проблему транспортной перегруженности города. «Такие проекты востребованы среди покупателей и заметно улучшают облик Москвы, – уверен Леонид Капров. – Застройщики стремятся максимально эффективно разработать концепции развития территорий, вследствие чего появляются новые социальные и досуговые объекты. Развитие новых кластеров несет в себе преимущества для города: повинуясь модернизации, окружающие территории развиваются и подстраиваются под новые стандарты и формируют новую среду обитания».

Девелоперы тоже видят для себя преимущества, ведь построенные в прошлые эпохи объекты обладают хорошим расположением и транспортной доступностью, имеют большую территорию и готовую инженерную инфраструктуру. У инвестора появляется возможность реализовать масштабный проект в престижном месте, и коммерческий потенциал земельных участков промышленных объектов, особенно находящихся в центре, очень высок. «В процессе редевелопмента часть строений, конечно, сносится, если они находятся в непригодном состоянии, но большая часть остается нетронутой, потому что зачастую надежность зданий, возведенных в советские времена, превосходит современные объекты по таким характеристикам, как толщина стен, звукоизоляция и т.п.», – отмечает руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент» Марина Денискина.

Проекты освоения промзон, как правило, менее затратны и более доходны, чем обычный девелопмент. «К примеру, общие вложения в территорию дизайн-завода «Флакон» составили в 2008–2009 годах порядка 10 млн долл. Это довольно небольшие инвестиции в сравнении с новым строительством», – привел пример владелец дизайн-завода Николай Матушевский. К тому же такой проект может реализоваться поэтапно и не требует больших разовых вливаний средств.

Однако у комплексного освоения территории есть и обратная сторона: оно может содержать очень большие статьи расходов (например, строительство дорожного полотна, большей инфраструктурной составляющей), которые могут привести к значительному удорожанию проекта в целом. А если производство было вредное, требуется еще и рекультивация земли на площадке, что тоже дорого и хлопотно. От таких предложений многие девелоперы отказываются, предпочитая площадки из-под складов и НИИ.

Николай Матушевский уверен, что столичный опыт реновации промышленных территорий будет успешно распространяться по стране: «Тенденция переориентации бывших заводов в культурные пространства уже шагнула за пределы двух столиц. В последнее время мы наблюдаем повышенный спрос на креативное развитие территорий со стороны владельцев бывших промпредприятий из разных регионов, которые хотели бы повторить наш опыт. К нам не раз обращались с предложением сделать у себя «второй «Флакон», однако просто скопировать уникальный опыт невозможно. В данном сегменте нельзя продать франшизу – каждый раз нужно разрабатывать новую концепцию, реализовывать ее и в дальнейшем управлять созданным проектом».

 Источник: РБК daily