Сергей Матюхин, KR Propeties: «Цифры всегда отвечают на вопрос, что сносить, а что оставлять и реконструировать»

Продав в конце 2000-х годов свою первую компанию «Нерль», славившуюся на рынке слияний и поглощений, Александр Клячин решил сконцентрироваться на развитии уже имеющихся активов. На основе своих промышленных объектов бизнесмен создал компанию KR Properties. Сегодня в управлении компании находится более 500 тыс. кв. м недвижимости. В основном это офисы класса B+ и апартаменты. О новых девелоперских проектах компании и о том, почему все больше внимания будет уделяться премиальному сегменту, корреспондент РБК daily АЛЕКСЕЙ ПАСТУШИН поговорил с генеральным директором KR Properties СЕРГЕЕМ МАТЮХИНЫМ.

Не только «Метрополь»

— В прошлом году Александр Клячин совершил свою крупнейшую покупку, заплатив 8,9 млрд руб. за гостиницу «Метрополь». Это больше, чем годовой доход от всей недвижимости KR Properties — 230 млн долл. Повлияет ли это как-то на инвестпрограмму компании?

— Я не могу это комментировать. KR — самостоятельный субхолдинг, наша инвестиционная программа формируется за счет наших доходов. Инвестпрограмма на ближайшие три года составит 300—400 млн долл. Мы хотим удвоить капитализацию компании за три года не только за счет существующих объектов, но и, возможно, за счет приобретения новых.

— За счет чего компании удалось на 24% увеличить доход от аренды?

— Наш арендный доход по отношению к 2011 году вырос в первую очередь за счет ввода новых площадей. Это крупные корпуса на «Даниловской мануфактуре» — например «Ряды Солдатенкова» площадью 30 тыс. кв. м. Кроме того, мы закончили вторую фазу БЦ «Морозов» в деловом квартале «Красная Роза 1875». Кроме того, у нас истекали долгосрочные контракты, которые были заключены в 2004—2005 годах, и они перезаключались на более выгодных для нас коммерческих условиях в 2012 году.

— В этом году темпы сохранятся?

— По текущему портфелю мы планируем увеличивать доходность не менее чем на 20% в год.

— Каковы сегодня арендные ставки в ваших офисных объектах?

— Мы ориентируемся на ставку не менее 1000 долл. за «квадрат» в офисной недвижимости класса А и не менее 800 долл. в классе В в центре Москвы. В периферийных объектах класса В ставка начинается от 450 долл. за «квадрат».

Люксовое будущее

— Есть ли у компании новые проекты? Что запускаете в этом году?

— В этом году мы выводим на рынок два новых проекта. Это апартаменты Bruce Boutique Apartments в Брюсовом переулке, часть исторического архитектурного комплекса. В здании 18 апартаментов класса люкс площадью от 90 до 300 кв. м. Проект вышел на рынок в завершенной стадии, готовые квадратные метры на «люксовом» рынке сегодня более ликвидны.

Кроме того, мы запустили проект МФК «Демидов», который завершит формирование делового квартала «Красная Роза 1875». Его площадь 31,8 тыс. кв. м. Кроме офисов в здании будут действовать фитнес-центр, зона retail, рестораны и кафе.

— Это уже не та недвижимость класса B+, которой KR славилась до кризиса. С чем связано решение о переходе компании в люксовый сегмент?

— Мы считаем, что будущее апартаментов в высококлассных точечных проектах в историческом центре Москвы и престижных районах. В 2012 году средняя стоимость квадратного метра апартаментов в нашем портфеле составила уже 7 тыс. долл. К концу 2013 года мы ожидаем, что средняя стоимость «квадрата» в портфеле возрастет до 12 тыс. долл. Сегодня мы строим пять проектов в общей сложности на 35 тыс. кв. м, в перспективе трех лет мы планируем довести портфель строящихся апартаментов до 70 тыс. кв. м.

Что касается офисов, то из более чем 200 тыс. кв. м доля класса А составляет 12%. С учетом ввода в эксплуатацию второй фазы бизнес-центра «Морозов» и многофункционального комплекса «Демидов» в деловом квартале «Красная Роза» и делового дома Domino на Пятницкой улице доля класса А в течение трех лет вырастет до 30%. А через 5—7 лет уже до 50%. К этому времени общая площадь офисных площадей в нашем управлении должна удвоиться.

— Каков общий девелоперский портфель KR Properties?

— С будущими проектами около 600—700 тыс. кв. м.

— Какие проекты сейчас находятся на рассмотрении ГЗК?

— Мне бы не хотелось разглашать проекты, которые еще не согласованы с городом. Могу лишь сказать, что это офисные проекты, каждый из которых площадью примерно по 50—60 тыс. кв. м, под аренду. Два из них расположены в черте Москвы, один — за МКАД, в Химках, но на московских землях. Один из новых проектов находится на территории, которую мы давно развиваем, еще два будут построены по совершенно новым адресам.

Каждый год мы планируем запускать два-три новых проекта апартаментов. Стремимся к некоему эксклюзиву, поэтому среди них нет масштабных — максимум 10 тыс. кв. м. Офисных проектов мы также запускаем по два-три в год. Такие сдержанные темпы оправданны: консультанты прогнозируют, что спрос на офисы не будет превышать 500—600 тыс. кв. м в год.

Своим умом

— Часто прислушиваетесь к мнению консультантов?

— Я считаю, что в ряде вопросов мы даже компетентнее, чем внешние специалисты. Консультантов можно привлекать для того, чтобы оценить конкурентную обстановку в регионе или в отдельном районе, округе.

— Почему компания до сих пор не вышла на рынок Санкт-Петербурга?

— На московском рынке есть чем заняться. И пока мы не чувствуем, что эксклюзивные проекты настолько востребованы в Санкт-Петербурге.

— В свое время KR первым из столичных девелоперов рискнул запустить проект складов self-storage. Сразу ли вы ощутили спрос на эту услугу?

— Действительно, на первых порах было довольно сложно. Дело в том, что для населения сегмент self-storage был непонятен, услуга была не очень востребована. Со временем появился интерес как со стороны частных лиц, так и со стороны малого бизнеса (например, для сезонного хранения остатков товаров интернет-магазинов). У нас запущено два терминала «Сити-бокс», они построены и сданы в аренду. И если первый из них заполнялся в пределах 6—8 месяцев, то второй мы заполнили за четыре месяца. Сейчас строятся еще два терминала.

Мы стремимся к тому, чтобы через 3—4 года у нас было не менее 20 терминалов. Планы достаточно агрессивные, поэтому в проект мы бы хотели привлекать партнеров и фонды.

— Интересно ли KR Properties участвовать в редевелопменте промзон?

— Это интересно с профессиональной точки зрения, и нам хотелось бы участвовать в таких проектах. Но город должен сформировать правила, по которым он будет развивать промзоны. Есть ряд вопросов, требующих решения. Нужно вывести оставшиеся производства. А там, где они выведены, нужно решить вопрос с очисткой земли — это большие затраты. Есть и другие сложности: нередко на одном участке оказывается несколько собственников, и разобраться в структуре взаимодействия с ними ни одному девелоперу, пожалуй, не под силу. Но эта проблема, думаю, со временем решится сама собой. В какой-то момент собственникам будет больше не интересно владеть мелкими клочками этой земли, и они начнут консолидироваться и продавать активы. Но пока основная проблема в том, что люди думают, что их актив стоит дороже, чем на самом деле.

— Со сменой столичных властей для вас что-то изменилось?

— Сейчас правила игры уже сформированы, и власти поняли, как им работать с девелоперами, наладили конструктивный диалог и поняли, что в Москве тем не менее нужно строить. Есть хорошие изменения. Например, сроки прохождения ГЗК и получения ГПЗУ называются четкие — от 4 до 6 месяцев. Раньше этот процесс занимал в среднем 1,5 года.

— Какой объем площадей в компании считается нормальным для строительства, скажем, на одном гектаре?

— Красота — вещь субъективная. Кому-то нравится Сити, где в одном здании 100 тыс. кв. м. Я считаю, что сейчас с учетом позиции властей больше чем 45 тыс. кв. м на гектар вряд ли стоит строить.

— Известно, что девелоперу всегда проще снести и построить заново. За счет чего вам удается сделать выгодным не новодел, а реконструированный объект?

— Все считается выгодой. Цифры всегда отвечают на вопрос, что сносить, а что оставлять и реконструировать. Там, где можно было сделать легкую реновацию зданий и инженерных систем, мы шли по наиболее короткому и быстрому пути. А там, где выгоднее строить, мы строим. Например, деловой квартал «Красная Роза 1875» — это практически на 80% новое строительство. А в loft-квартале «Даниловская мануфактура», напротив, мы сохранили все существующие объемы.

— Какие особые технологии иногда приходится применять?

— Мы часто прибегаем к опыту иностранных компаний. В прошлом году для разработки проектов части благоустройства территорий «Даниловской мануфактуры 1867» мы привлекали польских архитекторов-лендскейперов. Для благоустройства территории «Красной Розы 1875» нанимали английскую компанию. Они же будут делать вторую фазу благоустройства «Даниловской мануфактуры». В новых проектах строительства БЦ «Морозов» и второй фазы БЦ «Демидов» на «Красной Розе 1975» работают немецкие инженеры, которые как мы считаем, очень хорошо себя проявили.

— Насколько серьезно в KR Properties относятся к тренду на «зеленое» строительство?

— Об этом давно говорят, а многие начали применять «зеленые» технологии на практике. Мы сейчас ведем работу по получению сертификата BREEAM по трем зданиям: деловой дом «Домино», «Морозов» и «Демидов». Сертификаты планируем получить до конца года.

Кризис как возможность

— Насколько тяжелым был для компании уход прежнего гендиректора, который увел часть команды, каким образом вы восполнили эту брешь и что изменилось с приходом «новой крови»?

— В компании появилось много сильных профессионалов со свежими взглядами, со свежими идеями. Изменился также подход к работе и взгляд на проекты. Появилось больше возможностей для инвестирования, иначе проводится экспертиза проектов, мы по-другому видим наши возможности. Теперь мы можем делать проекты другого качества, другой сложности, с другой скоростью.

— Как компания пережила кризис? Не разочаровались ли вы в стратегии по сдаче в аренду своих площадей?

— Нет, не разочаровались. Конечно, 2008 год был сложным для всего девелоперского бизнеса. Но мы сделали из этого времени выводы и после кризиса существенно улучшили tenant-mix на наших объектах, сделав ставку на более крупные компании. Пересмотрели структуру контрактов, сделав их неразрывными, то есть ни одна из сторон не может выйти из договора без решения суда. Срок договоров увеличился: в 2008—2010 годах средний срок договора был 3—5 лет, а сейчас мы стремимся заключать долгосрочные договоры на 7—10 лет.

— Как изменились основные финансовые показатели компании за прошлый год?

— Совокупная выручка компании была чуть больше ее арендного дохода. Потому что направлений бизнеса, как я уже говорил, всего три и продажа апартаментов также генерирует серьезный доход. У нас один из самых высоких на рынке показателей рентабельности по EBITDA — в целом по портфелю активов примерно 75%.

— Каков источник инвестиций помимо доходов от аренды?

— Кредитование.

— Каков сегодня портфель кредитов компании?

— Он не выделяется в среднем по рынку. У нас сдержанная позиция в отношении кредитования: мы держим баланс, который, в случае внешних колебаний на рынке, позволил бы не допустить margin-call по нашим обязательствам.

— Каково соотношение кредитного портфеля с выручкой?

— Оно позволяет обслуживать наш кредитный портфель даже при падении рынка на 30% и более.

— Привлекает ли компания иностранное финансирование?

— Мы прорабатывали вопрос с экспортным проектным финансированием, но дальше проработок дело не пошло. Существует программа правительства Великобритании по финансированию за рубежом проектов, более 50% работ в которых осуществляют английские компании (однако это меньше 50% от объема затрат). Мы общались на эту тему с англичанами, но пока сотрудничество не сложилось.

— Планирует ли компания выйти на IPO?

— Возможно, в будущем. Такой задачи сейчас нет, но это не исключено.

Кроме бизнеса

— Расскажите немного о себе. Как предпочитаете отдыхать?

— Времени на отдых с каждым годом становится все меньше и меньше. Может, потому, что работа нравится все больше. Говорят, самая лучшая работа — это высокооплачиваемое хобби. Наверное, это мой случай. Если говорить о традиционных увлечениях, то это дайвинг, спортивные мотоциклы, охота и сноуборд.

— Какие книги любите?

— С удовольствием читаю Акунина, поскольку с детства люблю интеллектуальные детективы. В последнее время интересуюсь Пелевиным, который привлекает своим особым взглядом на реальность.

— Много ли культурных мероприятий происходит у вас на «Даниловской мануфактуре»?

— В 2012 году, когда было завершено благоустройство территории, мы наняли компанию, которая разработала нам план мероприятий на год. Начали мы со старта гонки ретроавтомобилей, затем провели рождественскую ярмарку и празднование Масленицы.

— Как это помогает бизнесу?

— Мероприятия повышают лояльность арендаторов. Компания выбрала стратегию по долгосрочному управлению объектами, и без подобных шагов навстречу арендаторам просто не обойтись.Источник: РБК daily