Дома, где не светятся окна

В любом уголке Подмосковья недостроенных или готовых, но пустующих домов с табличкой «Продажа», равно как и целых поселков, хоть отбавляй. В одних поддерживают товарный вид, не теряя надежды сбыть с рук, другие просто зарастают бурьяном. Может быть, это из-за того, что произошло насыщение спроса и москвичам больше не нужны загородные дома и дачи? Ответ на этот вопрос не так прост, как кажется.

Сыт по горло, есть хочу

В последние годы загородные дома продаются гораздо хуже, чем раньше, — коттеджный рынок в отличие от квартирного так до конца и не оправился от последствий кризиса. Как показывают исследования, предложение во всех его сегментах год от года растет, а число продаж снижается. По данным компании Vesco Consulting, в 2007 году индекс насыщения рынка был минимальным: количество предлагаемых объектов в расчете на одного покупателя, совершившего сделку, составило 1,6. А по итогам третьего квартала 2013 года этот показатель вырос до 4,4. «Сейчас на рынке заметны некоторая стабилизация и значительное превышение предложения, в особенности в сегменте коттеджей: там индекс насыщения составил 6,4, и участков без подряда — 5,1, однако и таунхаусы, и апартаменты, ставшие значительно более популярными в последний год, имеют достаточно высокий индекс — 2,2 и 2,8 соответственно», — поделилась расчетами заместитель генерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева.

При кажущемся богатстве выбора ощущается явный дефицит добротных объектов, особенно в сегменте «качественные дома под ключ». Многие покупатели, однажды столкнувшиеся со всеми нюансами процесса строительства и отделки, не горят желанием «входить в эту реку дважды» и рассматривают исключительно дома, готовые к проживанию. Здесь они сталкиваются с тем, что на рынке представлено достаточно много морально устаревших домов, к тому же переоцененных. Причины этого дефицита называет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: отсутствие новых проектов (за последние три года новых поселков вышло единицы) и серьезное изменение покупательских предпочтений как к объекту, так и по бюджету. «Последние два года мы наблюдаем новый тренд на рынке элитного жилья: развитие абсолютно неэлитного формата участков без подряда (который остается одним из основных на загородном рынке во всех классах), — отмечает эксперт. — Поселки с таким предложением появились и успешно реализуются на Рублево-Успенском, Новорижском, Сколковском шоссе. В итоге этот продукт сегодня способен во многом удовлетворить изменившийся спрос: средний бюджет клиента снизился относительно докризисного, при этом нового современного, качественного предложения очень мало, а клиент уже понимает, какой дом он хочет, и, не найдя его на рынке, покупает участок».

Загородный неликвид

Основной причиной низкой ликвидности домов и поселков является несоответствие их характеристик заявленному классу и, соответственно, стоимости. Многие объекты сегодня серьезно переоценены. Также наиболее распространенные недостатки, способные смутить покупателя, — это неудачные планировочные решения, низкое качество строительства, устаревший внешний облик дома. «В принципе сделать косметический ремонт, заменив полы и покрасив стены и потолки, сложности никакой не представляет. Но изменить низкие потолки, маленькие окна и узкие коридоры практически невозможно. Проще построить новый дом или купить другой», — поясняет Евгений Пелешанко, менеджер по продажам загородной недвижимости IntermarkSavills. Отсутствие центральных коммуникаций также нередко становится роковым.

Значительное влияние на ликвидность проекта может оказать плохая репутация, появившаяся из-за затягивания сроков строительства или вовсе его замораживания или из-за изменения концепции, что часто происходило во время и после кризиса, — понижения класса возводимой недвижимости, пересмотра планов по строительству инфраструктуры, благоустройству территории и т.д. Часто отпугивают отсутствие охраны, обслуживания, управляющей компании.

Следующий серьезный недостаток — неудовлетворительная транспортная ситуация (высокая загруженность автомобильных трасс, низкое качество подъездных путей, а в эконом-сегменте — отсутствие железнодорожного и автобусного сообщения), отсутствие инфраструктуры поблизости и т.п.

Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОПИН, отмечает, что по причине низкой ликвидности надолго застряли на первичном рынке докризисные проекты элитных таунхаусов и дуплексов, площадь которых превышает 300 кв. м, а стоимость сопоставима с ценой отдельно стоящего коттеджа большей площади в новых поселках. Ограниченным спросом пользуются и большие, свыше 500 кв. м, коттеджи. «На этот продукт хоть и есть покупатель, однако очень многое зависит от экстерьера дома, планировки и качества инженерного оснащения, степени готовности поселка, а также, что немаловажно, от условий эксплуатации коттеджа. Если построенный дом на протяжении нескольких лет не отапливался, о ликвидности не может быть и речи», — обращает внимание г-жа Лобанова.

В сегменте «эконом» тоже есть категория низколиквидных объектов; они могут простаивать из-за безликой или даже безобразной архитектуры, несмотря на неплохое качество строительства. Есть и такие поселки, где все хорошо — и качество строительства отличное, и материалы интересные, но не хватает какого-то элемента (не построены дороги, не выполнены озеленение и минимальное благоустройство, не подведены коммуникации). Там дома годами не продаются, хотя их предлагают по цене ниже себестоимости.

В целом чем более проект молодой, тем более он ликвиден на сегодняшнем рынке, конечно, при условии адекватности ценообразования. Как сообщила Екатерина Лобанова, из более 800 поселков всех категорий и форматов, находящихся в стадии первичных продаж, доля докризисных проектов составляет 40–45%. Вместе с тем из 260 поселков, вышедших на рынок Подмосковья в 2011–2012 годах, уже более 30 проектов реализованы или находятся на финальной стадии продаж.

Куда ж нам плыть?

На ближайшую перспективу Константин Ковалев прогнозирует сохранение основных трендов: наиболее востребованными останутся участки без подряда и таунхаусы преимущественно в проектах эконом- и бизнес-классов. При этом спрос на коттеджи будет сохраняться в жилых поселках и проектах на высокой стадии готовности.

А элитная недвижимость переживает сейчас начало новой эры, в которой собственникам объектов в неорганизованной коттеджной застройке будет все сложнее избавляться от них. Напротив, предложения в поселках, располагающих к комфортной жизни, с насыщенной развитой инфраструктурой для детей и взрослых будут все более востребованы. «Убежден, что потенциал для роста для таких проектов, безусловно, есть. Ниша новых, готовых к проживанию домов уже активно заполняется», — обнадеживает Евгений Пелешанко.

Татьяна Алексеева считает, что девелоперам будет непросто соответствовать новым рыночным реалиям: «Для успешных продаж покупателю уже недостаточно увидеть ТУ на инженерные сети, забор и «черновые» дороги — ему нужны полностью построенные 10–15 домов в первой очереди при условии полного благоустройства общественных и частных территорий». А вот сегмент участков без подряда теряет популярность.

Словом, рынок меняется, но неправильно утверждать, что он перенасыщен и перспектив больше нет. Просто часто все упирается в цены: уровень платежеспособного спроса на 30–40% ниже цены предложения. «На рынке в апреле-мае этого года зафиксированы прецеденты, доказывающие потенциал загородного жилья: снижение цен в ряде поселков пропорционально увеличило объем продаж, — говорит Екатерина Лобанова. — Сегодняшний покупатель не идет на сделку без предоставления хотя бы небольшой, в пределах 5–7%, скидки; повсеместно востребована рассрочка на год-два, хотя она невыгодна ни застройщику, ни покупателю, который зачастую не рассчитывает свои финансовые возможности». Прогноз эксперта по рынку до конца 2013 года — продолжение снижения цен на готовые дома премиального сегмента, рост числа коттеджей, предлагаемых на первичном рынке с отделкой, а также рост рынка аренды.

Ну а в целом перспективы развития Подмосковья, несомненно, будут связаны со строительством и реконструкцией основных автомобильных магистралей, а также расширения транспортных путей Московской области. Если время в пути из города к загородному дому будет сокращаться, нынешний покупатель-прагматик, несомненно, оценит это и проголосует рублем.Источник: РБК daily