Вокруг да около

Инфраструктура жилых комплексов (ЖК) становится все более важным фактором при принятии решения о покупке недвижимости. Удобный паркинг, большая детская площадка, магазин с хорошим ассортиментом и уютное кафе — все эти удобства, может, и не стали жизненно необходимыми, но на них обращают все большее внимание. Количество и качество услуг теперь не просто зависят от классности жилья, но и формируют его.Тридцать три удовольствия Как правило, состав инфраструктуры жилого комплекса определяется его классом и размером. Чем меньше количество вводимых площадей, чем дешевле жилье, тем скромнее набор сервисных объектов. Доступность инфраструктуры для сторонней публики также зависит от уровня проекта. Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОПИН, отметила, что инфраструктура эконом-проектов доступна всем желающим, поскольку жилой комплекс или микрорайон не имеет огороженной и охраняемой территории. Инфраструктурой ЖК бизнес-класса, как правило, также пользуются не только жильцы. Несмотря на то что внешний контур комплекса огорожен, посетителям обычно нужно лишь сообщить на КПП о цели въезда на территорию. Заведения же в элитных жилых комплексах, как правило, закрыты для посторонних и ориентированы исключительно на проживающих.

При новых домах эконом- и комфорт-класса предполагается лишь необходимый набор сервисов, зачастую навязанный девелоперу законодательно: парковка, детский сад (который тот стремится поскорее отдать в муниципальное управление), на первых этажах располагаются магазин, парикмахерская и отделение банка. Покупая квартиры в таких комплексах, люди в основном смотрят на их стоимость, которая имеет для этого класса потребителей решающее значение, и рассчитывают больше на инфраструктуру района, чем на сервис при собственном доме.

Комплексы бизнес-класса имеют более развитую инфраструктуру, к качеству и возможностям которой покупатели достаточно требовательны. Для жителей должны быть созданы все необходимые условия для комфортной жизни. «В состав инфраструктуры проектов бизнес-класса входят паркинг, фитнес-центр, кафе, рестораны, химчистка, магазины, салон красоты, аптека и т.д., — перечислила Марина Резвова, директор департамента недвижимости концерна «Крост». — На прилегающих территориях организуются прогулочные зоны, украшенные малыми архитектурными формами, и обустраиваются детские и спортивные площадки. Так, в жилом комплексе Public Arts Towers для жителей предусмотрены калейдоскоп великолепных парков Land Art, теннисные корты, спортивные горки, многоуровневый паркинг, европейский детский сад».

«При этом аудитория проектов бизнес-класса достаточно рациональна и не готова платить за ненужные изыски, предпочитая концепцию «ничего лишнего», — добавляет Игорь Быченок, руководитель службы продаж жилой недвижимости «Галс-Девелопмент». — Интересно, что при возможной реконцепции жилого комплекса и превращении бизнес-класса в эконом-класс достойная инфраструктура, как правило, с теми или иными изменениями сохраняется. Количество парковочных мест, например, может сократиться, но по большому счету условия проживания не изменяются».

Наконец, особенно развитой инфраструктурой отличаются элитные жилые комплексы. Один из ярких примеров — жилой квартал «Литератор», на территории которого будут расположены собственный фитнес-клуб с бассейном, уютное кафе, хороший ресторан, продуктовый магазин, отделение банка, салоны услуг, свой детский сад и игровая площадка, парковая зона, подземная парковка, а также будет работать консьерж-служба.

От площади застройки, как уже было сказано, тоже многое зависит. «Как правило, под инфраструктуру отводится до 10% общей площади — в разных домах по-разному, в зависимости от имеющейся территории, — говорит Ирина Постовалова, заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест». — Так, в крупных жилых комплексах с масштабной территорией развитая инфраструктура просто напрашивается сама собой. Классический пример — ЖК «Алые паруса», придомовая территория которого занимает около 15 га: в распоряжении жителей комплекса 500-метровая пешеходная набережная с яхт-клубом, причалом для яхт и действующим маяком, профессиональное футбольное поле, крупный фитнес-клуб, боулинг, теннисные корты и многое другое».

В небольших проектах в центре города такой размах, конечно, невозможен, но сама по себе богатая инфраструктура ЦАО предлагает жителям массу возможностей, поэтому здесь необходимости перенасыщать дом сервисом не возникает. «Поскольку в центре города преобладает точечная застройка и территории элитных комплексов ограниченны, их инфраструктура может быть менее насыщена по сравнению с комплексными застройками бизнес-класса», — отмечает г-жа Резвова.

«Мы в своих проектах класса de luxe, как правило, предусматриваем помещения на первых, нежилых этажах зданий под размещение небольших магазинов, салонов красоты, кондитерских, пекарен, химчисток, отделений банков и т.д., — рассказывает г-жа Постовалова. — Когда имеется такая возможность, вводим в состав инфраструктуры спортивные объекты — например, в ЖК Barrin House на Малой Пироговской улице предусмотрен премиальный фитнес-центр с бассейном».

Богатые не платят

Первые элитные дома в Москве имели массу собственных объектов, закрытых для чужаков, — от SPA-центров до ресторанов. Жителям приходилось выкладывать на их содержание немалые суммы. Однако то были времена, когда было не принято жаловаться на безденежье и экономить. С кризисом все изменилось. «Коммерческие и инфраструктурные объекты в элитных ЖК во многом стали убыточными предприятиями — новостройки, будучи реализованными, пустуют без жильцов. Практика эксплуатации закрытых заведений за счет жителей продолжается, но только в тех комплексах, где такую инфраструктуру не перепрофилировали под более рентабельные объекты, — говорит Екатерина Лобанова. — Это могут быть бассейны, спортивные залы — действительно, плата за пользование включается в ежемесячные платежи, и, кстати, не в последнюю очередь по этой причине владельцы отказываются от проживания в премиальных новостройках в пользу, скажем, загородных домов». Ведь обитатели элитного жилья и так несут немалые расходы — на охрану и видеонаблюдение, мойку автомобилей, консьерж-сервис, уборку и благоустройство территории. А наличие дополнительных объектов может увеличить их на 3—5 тыс. долл. в месяц!

Поскольку собственники квартир в элитных жилых комплексах не готовы оплачивать удовольствия, которыми они зачастую и не пользуются, инфраструктура переориентируется на привлечение потребителей из прилегающего района. «Несмотря на то что сейчас в мире становится популярным включение расходов на содержание инфраструктуры дома в стоимость эксплуатационных расходов, в наших домах такие объекты не содержатся за счет жильцов, — делится опытом Ирина Постовалова. — Не всем владельцам квартир нужна вся инфраструктура, которая имеется в доме: так, если в семье нет детей, то этим жителям не нужна детская комната и они не хотят за нее платить. Некоторые жильцы не занимаются спортом, или не любят плавать, или предпочитают другой спортклуб, куда они ходят много лет. Создать же инфраструктуру, которой будут пользоваться 100% жителей, теоретически невозможно, поэтому мы делаем часть объектов инфраструктуры доступными для внешнего мира. Нежилые помещения в наших домах проектируются с отдельными входами с улицы, чтобы приватность и безопасность жителей никак не нарушалась».

Покупка или аренда?

Помещения на первых этажах домов под салоны связи, банки, аптеки, магазины и кафе либо продаются застройщиками, либо сдаются в аренду — все зависит от бизнес-политики компании. «В последние годы девелоперы предпочитают продавать коммерческие площади в жилых комплексах, хотя это и не позволяет в будущем контролировать деятельность операторов — конечных владельцев помещений, — констатирует г-жа Лобанова. — Заметна тенденция: коммерческие площади в премиальных докризисных проектах, изначально предполагавшихся исключительно для сдачи в аренду, до сих пор не используются, девелоперы несут убытки и все чаще соглашаются на предложения о выкупе». Однако некоторые девелоперы принципиально оставляют за собой право собственности на эти площади не только в целях получения стабильного дохода в долгосрочной перспективе, но и для поддержания заявленного уровня проекта. Ведь арендодатель вправе контролировать профиль деятельности и класс оператора во избежание нарушения комфортной среды в новостройке.

«Для девелопера, заинтересованного в обороте средств и получении быстрой прибыли, не всегда целесообразно сдавать в аренду нежилые помещения, особенно при реализации объектов точечной застройки, — считает Марина Резвова. — Компании, которые занимаются освоением крупных территорий, наоборот, как правило, оставляют коммерческие помещения в собственности и потом сдают их. Это дает возможность контролировать процесс заполнения коммерческих площадей в целях получения полной линейки сервисов. К тому же сдача в аренду — это бизнес, который приносит дивиденды».

Игорь Быченок наблюдает такую закономерность: если у компании один собственник, то в большинстве случаев он предпочитает сдавать эти площади в аренду. А если компания — «классический» девелопер, то большую часть площадей он продает, но с условием, что они будут использоваться по назначению, заложенному в проекте. Впрочем, опасения девелоперов, что покупатель изменит класс своего заведения, часто напрасны, потому что сама цена продажи регулирует уровень объекта. Так, оператор, купивший нежилое помещение в доме класса de luxe, будет вынужден держать там салон красоты именно уровня люкс — иначе, во-первых, покупка долго не окупится, а во-вторых, жители этого дома просто не будут ходить в салон более низкого сегмента.

Как сообщила г-жа Постовалова, компания «Дон-Строй» выводит нежилые помещения в своих комплексах на продажу. «Таким образом, объекты инфраструктуры работают и на жителей дома, и на сторонних посетителей. Для жителей в этом есть существенный плюс — они могут пользоваться всеми удобствами инфраструктуры, не принимая на себя бремя содержания этих объектов», — пояснила эксперт.

По цене квартир

Сколько же стоят нежилые площади на первых этажах домов? Г-н Быченок отметил, что в среднем стоимость квадратного метра коммерческих помещений в ЖК сопоставима с ценой за метр жилья в нем. «В сегменте элитной недвижимости стоимость коммерческих площадей начинается от 15 тыс. долл. за 1 кв. м», — говорит он.

Конечно, цена предложения зависит от целого ряда факторов: класса дома, местоположения, трафика, площади, количества нежилых помещений в объекте, стадии готовности объекта и др. Для примера: стоимость нежилых помещений в строящемся ЖК бизнес-класса «Соколиный форт», как сообщила Ирина Постовалова, составляет около 165 тыс. руб. за 1 кв. м, в ЖК премиум-класса «Алые паруса» — 215 тыс. руб. за 1 кв. м, в «Grand DeLuxe на Плющихе» — 425 тыс. руб. за 1 кв. м.

А вот арендные ставки на нежилые помещения не слишком зависят от класса дома или его местоположения. Аналитики ОПИН, проведя исследование на эту тему, выяснили, что здесь существуют гораздо более значимые факторы. Например, площадь помещения: чем она больше, тем дешевле сдается. «Ставка учитывает месячную сумму, которую потенциальный арендатор будет в состоянии выплачивать в месяц, скажем, с оборота. Ставки на маленькие площади могут достигать космических высот за квадратный метр, однако сумма в абсолютном выражении получается вполне адекватной», — комментирует Екатерина Лобанова.

Фактор трафика не менее важен. Иной раз арендные ставки на площади, особенно торговые или свободного назначения, в спальных районах у метро в проходном, «прикормленном» месте в разы превышают ставки на аналогичную площадь в элитном жилом доме с закрытой территорией. Наконец, играет роль назначение помещения: чем больше ограничений (скажем, если по нормам там нельзя размещать продуктовый магазин или предприятие общепита), тем при прочих равных условиях ниже арендная ставка. Самые высокие ставки — на помещения свободного назначения.

Сейчас в ЖК «Онегин», «Триумф-Палас», «Парк мира», Well House, «Долина грез», «Золотые ключи», «Воробьевы горы» ставки для помещений свободного назначения на первых этажах, площадью 100—800 кв. м, с отдельным входом составляют 500—1000 долл. за 1 кв. м в год. «На западе и северо-западе Москвы площади от 60 до 130 кв. м под кафе, ресторан, детское кафе, иные предприятия общепита сдаются за 450—650 долл. за 1 кв. м в год, — сообщила Екатерина Лобанова. — Помещения размером от 5 до 120 кв. м под торговлю (не продуктовую), бытовой сервис, салон связи, товары для животных, аптеку и т.д. — за 450—2000 долл. за 1 кв. м в год. Объекты размером от 40 до 500 кв. м под медицинский центр, стоматологию, массаж, салон красоты, SPA-центр, фитнес, йогу, школу, детский сад, школы языка и танцев и т.д. — за 270—1000 долл. Оператор торговли эксклюзивными товарами, помещение которого имеет площадь от 20 кв. м, платит 1500—3000 долл. за 1 кв. м в год, а ставки продуктовых магазинов полностью зависят от расположения дома и трафика».

 Источник: РБК daily