Квартиры с пропиской победили апартаменты

Благодаря усилиям столичных властей по трансформации офисных проектов в апартаменты этот формат занял лидирующие позиции в Москве. Девелоперы готовы представить рынку около 2 млн кв. м квартир для временного проживания. Чтобы не столкнуться с проблемой избыточного предложения, застройщики пытаются превратить апартаменты обратно в офисы или в жилье с пропиской. Пионером этого движения стала MR Group.

С 2011 года Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) правительства Москвы разрешает строить апартаменты вместо другой коммерческой недвижимости, которая не соответствует новым градостроительным ценностям. По сути, многочисленные апарт-отели и комплексы «для временного проживания» должны компенсировать девелоперам несостоявшиеся офисные и торговые центры.

В прошлом году апартаменты не только стали привычным продуктом для столицы, но и отвоевали 14% первичного рынка Москвы. Тогда, по данным аналитического центра Est-a-Tet, предложение новых апартаментов в Москве (без элитных) увеличилось в 12 раз – с 6,9 до 88,4 тыс. кв. м. Сегодня их доля на столичной рынке недвижимости достигает 18%, а к началу 2015 года этот показатель составит 25%.

«В прошлом году никто не ожидал, что апартаменты получат такую большую долю, – прокомментировал ситуацию руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков. – Повышенный интерес к этой форме недвижимости вызван более низкой ценой при, как правило, очень удачном расположении, хороших видовых характеристиках».

Общий объем перспективных девелоперских проектов в формате апартаментов в Москве составляет порядка 2 млн кв. м, отметила генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Однако эти планы, по ее словам, могут быть скорректированы в зависимости от рыночной ситуации. «Только в этом году застройщики намерены вывести на рынок порядка 1-1,2 млн кв. м апартаментов», – добавила она.

На этом фоне в девелоперской среде появились первые попытки повернуть ситуацию вспять. Ряд застройщиков договариваются с ГЗК о корректировке выданных ранее градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) и пересмотре утвержденного ранее функционала. Пока, по словам Дениса Бобкова, было всего три прецедента трансформации апартаментов в полноценное жилье – квартиры с пропиской. Среди них проект многофункционального комплекса (МФК) «Легенда Цветного» Capital Group, а также площадки на Ленинском проспекте, 87, и ул. Нагорной, 5.

Аналогичную метаморфозу сегодня переживает проект МФК в Береговом проезде, вл. 5, компании MR Group. При Юрии Лужкове девелопер рассчитывал возвести на участке 6,5 га в «Большом Сити» офисный центр площадью около 400 тыс. кв. м. В прошлом году ГЗК сократила офисную часть до 88 тыс. кв. м и разбавила ее апартаментами (100 тыс. кв. м) и гостиницей (53 тыс. кв. м) с паркингом на 4,7 тыс. машино-мест (см. РБК daily от 03.07.2012).

Сегодня MR Group позиционирует МФК в Береговом проезде как жилой «Фили Град», где наряду с апартаментами и офисами на продажу планируется выставить квартиры с пропиской. Об этом представители девелоперской компании заявили на выставке недвижимости RREF-2013 в ЦДХ.

Аналогичная информация размещена на интернет-сайте MR Group: в Береговом проезде будет построен ЖК, состоящий из 772 апартаментов (71,7 тыс. кв. м) и 297 квартир (27 тыс. кв. м). Под офисы отведено 21,7 тыс. кв. м. Также в комплексе появятся детский сад и торговый центр (11,3 тыс. кв. м) с парковкой на 779 машино-мест.

В MR Group подтвердили РБК daily, что в «Фили Граде» появятся квартиры. Они будут в третьем корпусе МФК, тогда как во втором разместятся апартаменты. Именно с этих корпусов и начнется в ближайшее время строительство. Впрочем, пока продажи в «Фили Граде» еще не начались. По словам представителя MR Group, документы об изменении формата части площадей комплекса находятся на согласовании в правительстве Москвы.

Метамарфоза с апартаментами может произойти и в другом проекте MR Group – МФК «Лотос» на Одесской улице. До отставки Юрия Лужкова этот проект позиционировался как бизнес-центр из трех башен (150 тыс. кв. м). При Сергее Собянине девелопер планировал разбавить офисы «Лотоса» одной башней апартаментов общей площадью 30 тыс. кв. м. ГЗК в итоге сократила их долю до 2,8 тыс. кв. м (два этажа по 1,4 тыс. кв. м). Сегодня MR Group намерена полностью отказаться от апартаментов в «Лотосе».

«Мы изучили конъюнктуру местного рынка недвижимости и пришли к выводу, что наибольшим спросом в районе штаб-квартиры Газпрома будут пользоваться офисы, а не жилье, которого здесь в избытке», – объяснили в MR Group. Взамен застройщик готов профинансировать строительство дополнительных объектов транспортной инфраструктуры – расширить Одесскую улицу и возвести парковочный комплекс вместо плоскостных гаражей, отметил коммерческий директор MR Group Александр Сурменев.

По его словам, офисное строительство на Одесской улице не ударит по транспортной инфраструктуре района Зюзино. «Это не центр Москвы, поэтому мы в тренде: создаем рабочие места на периферии», – говорит г-н Сурменев.

Трансформируя офисы в апартаменты в надежде сократить нагрузку на транспортную инфраструктуру, чиновники обманывают себя, считают эксперты. Формально апартаменты являются нежильем, поэтому их владельцы спокойно размещают здесь свои офисы, объяснил директор отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Евгений Семенов.

В то же время эксперты не ожидают массового отказа девелоперов от строительства апартаментов. Не все застройщики обладают административным ресурсом и даром убеждения MR Group, шутят собеседники РБК daily.

Источник: РБК daily