Две стороны кадастровой стоимости

На этой неделе планируется принятие поправок в Налоговый кодекс, в соответствии с которыми компании будут платить налог на торговые и офисные объекты исходя из их кадастровой стоимости. Попробуем разобраться, что данное изменение будет означать для владельцев и арендаторов.

Оно затронет только те здания, учетная стоимость которых отличается от кадастровой. Последняя в среднем по Москве составляет 147 тыс. руб. за 1 кв. м. Учитывая, что московское правительство ожидает увеличения поступлений от данного налога более чем в три раза, то можно предположить, что под действие изменений подпадут не менее 2/3 существующих торговых и офисных площадей.

Это означает, что изменения затронут как качественные (класс А и Б), так и менее качественные (класс С и ниже) объекты. При этом публичные девелоперы и инвесторы переоценивают свои объекты по рыночной стоимости, тогда как более закрытые игроки предпочитают учет на основе расходов на строительство.

Многие знаковые объекты офисной и торговой недвижимости Москвы от данного нововведения не пострадают. Основной «пострадавшей» стороной станут менее качественные площади, которые арендуются в основном российскими компаниями и малым бизнесом.

Оценка офисных и торговых помещений по принятой для Москвы кадастровой стоимости и применение ставки налога в 1,5% приведет к тому, что расходы собственников зданий в расчете на 1 кв. м могут увеличиться на 1,2 тыс. и более рублей в год в зависимости от текущей учетной стоимости объектов. Последующее увеличение ставки до 2% увеличит данную сумму до 1,6 тыс. и более рублей в год с 1 кв. м. Естественно, что кадастровая стоимость объектов также может подвергнуться изменениям.

Попробовав оценить значимость данной суммы, мы получим, что прирост расходов собственников зданий класса А прайм может составить не менее 3—5%, класса А — 5—7%, класса В — 9—12% от средней годовой арендной ставки. Это наиболее вероятные минимальные уровни, которые будут тем выше, чем больше изначально занижена балансовая стоимость объекта.

В торговой недвижимости будет наблюдаться схожая картина с увеличением расходов не менее чем на 4—10% от средней годовой арендной ставки.

Как мы уже обсудили выше, это изменение не должно сильно затронуть сегменты А и А прайм, а также наиболее качественную торговую недвижимость. Вероятнее всего, что пострадают собственники пары десятков таких объектов или даже меньше. При этом их возможности переложить данные расходы на арендаторов будут ограничиваться существующей вакансией в классе А.

Офисные объекты класса В характеризуются вакансией порядка 9,5% и пользуются хорошим спросом. Одновременно их собственники в среднем менее публичны и склонны к переоценке своих объектов по рыночной стоимости. Это означает, что в классе В мы увидим попытку переложить вновь возникающие расходы на арендаторов. Возможный рост ставок может составить не менее 6—10% от текущих валовых (т.е. с учетом операционных расходов и НДС) арендных ставок.

При этом менее привлекательные (из локации, качества планировки и отделки, транспортной доступности) и более дешевые для арендаторов объекты в среднем пострадают сильнее прочих. С точки зрения арендаторов, наибольшее влияние будет оказано на средние российские компании и малый бизнес.

Для многих относительно менее качественных объектов (ниже класса В) ситуация может оказаться еще более неприятной, т.е. рост расходов может потребовать увеличения арендных ставок на 15—20% и более для сохранения неизменной доходности для собственников.

Таким образом, вновь планируемые изменения, как обычно, имеют как минимум две стороны. С одной стороны, будет сделан шаг к повышению качества работы рыночных механизмов и увеличению доходов города. С  другой стороны, условия работы средних и небольших компаний ухудшатся, что не совсем хорошо в условиях снижающихся темпов экономического роста в стране. Данный шаг было бы логично реализовать на фоне растущей экономики и в сочетании с мерами по поддержке среднего и малого бизнеса.

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBREИсточник: РБК daily